弁護士 山田 大輔
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賃貸借契約は、通常、２年や3年程度の期間が定められています。期間が満了し、契約を更新する際、賃貸人（貸している人）は、賃料の額を増額したいと考えることもあると思います。
賃借人（借りている人）からすれば、賃料は上げてもらいたくないというのが一般的でしょう。賃貸人から賃料の増額の申出があったとき、賃借人はこれに応じなければならないのでしょうか。
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原則として賃料の増額に応じる必要はない
契約の内容によりますが、多くの場合、賃貸人の賃料増額要求に対し、賃借人が応じなくても問題はありません。賃料の増額に応じないことは、賃貸借契約の解除事由には当たりません。
賃借人が賃料の増額に応じないとき、賃貸人がどうしても賃料の増額をしたい場合には、まず、裁判所に調停（第三者が間に入って、紛争を調整する手続き）を申し立てる必要があります。調停で、賃料の増額が合意されれば、賃料は増額されます。
合意できない場合には、調停が不成立となったあと、賃貸人は、賃料を増額することができることの確認（賃料額の確認請求）の裁判をしなければなりません。
裁判で勝訴して、はじめて、賃料は増額されます。
賃貸人が勝訴できるのは、『建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき』（借地借家法32条1項）に限られます。
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2で書いた通り、賃貸人としては、固定資産税が増額したとしても、賃借人が賃料の増額に応じない場合には、裁判をしなければ賃料の増額ができないことになってしまいます。
裁判は、非常に大変で、1年以上の期間がかかることもあります。
そこで、賃貸人が取れる対応としては、当初の契約時に、契約書に、①契約の更新に際し、賃料の増額を行うこと、②固定資産税に応じて賃料額、または賃料の増額幅が一律に計算できる規定を置くこと、の2点を定めておくことです。
このようにしておけば、賃料の増額を、賃借人の合意なく実現することが可能になると思われます。
「賃借人の合意なく」、と記載しましたが、厳密にいえば、契約更新に際して賃料を増額することを、「当初の契約時に、賃借人は合意している」のです。
ただし、増額幅が不相当に高額であるなどの場合には、契約条項が無効とされるリスクもあります。
賃貸借契約は、一度契約すると、賃貸人側から解除することは困難です。そのため、当初の契約時に、契約書をできるだけ詳細にし、その契約に納得していただいた方のみ契約していただくというのが、賃貸人側が取れる対策です。
当事務所では、契約書の作成、チェックなどは随時受けておりますので、お気軽にご相談ください。